漯河市司法局关于征求《漯河市物业管理条例(草案)》意见的公告
发布日期:2022-05-12 11:48
来源:漯河市司法局
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漯河市司法局关于

征求漯河市物业管理条例(草案)》意见的公告

 

为落实科学立法、民主立法、依法立法精神,现面向社会全文公布漯河市物业管理条例(草案)》和起草说明。请全市各级机关、企事业单位和其他组织、广大市民积极参与到地方立法中来,以认真负责的态度,就征求意见稿内容的合法性、合理性、针对性、可行性和可操作性,以及文字表述等方面提出修改意见和建议。意见征集截止时间为2022611。提出的修改意见和建议,可采用纸质寄送或网络传输的方式反馈至漯河市司法局立法科208室

通讯地址:漯河嵩山路605

邮政编码:462000

电子邮箱:lhsfzb@163.com

联系电话:0395-3131909

 

                             漯河市司法局       

                                2022511

 

漯河市住房和城乡建设局

关于《漯河市物业管理条例(草案)》

的起草说明

——2022510

 

司法局

受市人民政府委托,我局起草了《漯河市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)现就《条例(草案)》作如下说明,请予审查

一、制定《条例(草案)》的必要性

(一)适应我市物业服务行业快速发展的需要。我市1997年开始推行物业管理以来,随着房地产开发的快速发展和群众生活水平的迅速提高,特别是国家“放管服”改革措施在物业管理方面的落实,我市物业服务行业规模也快速发展,截止2021年底,我市共有物业服务企业255家,从业人员20000余人, 专业化物业管理小区418个,管理面积3672余万平方米。另有1517个老旧小区(楼、院),经过整治改造,全部实行了简易物业管理。物业服务行业在快速发展的同时,也存在许多问题,如:物业企业服务不到位、违法违规收取物业费、侵害业主合法权益,业主恶意拖欠物业费、不依法维权,物业管理主管部门监管不到位,各级政府职责不清等。出台《漯河市物业管理条例》,对解决这些问题、确保行业健康快速发展具有重要意义

(二)增强群众幸福感、安全感的需要。我市实行物业管理20多年来,随着经济社会的快速发展,市区、城镇居民大多居住在物业管理住宅小区(含简易物业管理的老旧住宅区)。物业管理涉及千家万户,与广大群众的生活和工作密切相关,关系到居民群众的切身利益,是重大的民计民生问题,物业服务已经成为居住在住宅小区的广大业主的一项不可或缺的服务。物业管理水平的高与低、物业服务质量的好与差,直接影响着群众的幸福感、安全感。因此,物业管理受到人大代表、政协委员和广大群众广泛关注,在近几年我市召开的“两会”上,每年都有几十件有关规范物业管理的建议和提案。出台《漯河市物业管理条例》,对规范物业服务、提升物业服务质量、回应社会关切、增强群众幸福感安全感十分必要。

(三)完善我市物业管理法治化建设的需要。尽管国家层面出台有国务院《物业管理条例》,我省出台了《河南省物业管理条例》,但有些条款的规定过于原则、具体化不足、针对性不强,如:对一些违法违规行为缺少应承担的法律责任(罚则),把党的领导贯穿到物业管理全过程的“红色物业”建设方面的规定不具体,对街道办事处、乡镇人民政府物业管理赋权不足,缺少把物业管理融入社区治理体系的机制。另外,我市的市情和物业管理情况有别于全省、全国。因此,出台《漯河市物业管理条例》这个具我市特色的地方性法规,将有效提升我市物业管理法制化建设水平,有力促进我市物业管理再上新台阶。

二、《条例(草案)》的起草过程

(一)起草过程。20211029日,我局收到市人大《关于实施<漯河市物业管理条例(草案)>》起草工作的通知(漯人常办〔202174号)后,高度重视,领导挂帅,迅速成立局党组书记、局长为组长的《条例(草案)》起草小组,按照市人大通知规定的七项基本原则和开门立法、突出重点的工作要求,高质量开展《条例(草案)》起草工作,对照《民法典》、国务院《物业管理条例》等相关法律法规,收集多个、市出台的物业管理方面的地方性法规,汇编成册,纵向对照,横向学习。按照上位法与国家“放管服”改革要求,结合我市物业管理中存在的突出问题难点、堵点历经起草小组十五次会议,完成了《漯河市物业管理条例(草案)》的起草工作。

(二)立法思路。深入贯彻落实习近平总书记“以人民为中心”的理念和“保障和改善民生要抓住人民群众最关心最直接最现实的利益问题”思想,开门立法,深入调研,广泛征求意见建议,突出重点,坚持问题导向,注重“小快灵”“小切口”,精准科学立法,体现漯河特色,坚持新发展理念,对上位法有规定的一般不再重复,对上位法规定较原则的进行细化、补充,固化我市有效做法,借鉴外地成功经验,提高立法针对性和可操作性,为规范物业管理活动、维护物业管理各方的合法权益、营造良好的生活和工作环境、促进社会和谐稳定提供法治保障。

(三)征求意见。《条例(草案)》形成后,征求了各县区人民政府,经济技术开发区、市城乡一体化示范区、西城区管委会的意见建议。征求了市发展改革委,市自然资源规划局,市民政局,市司法局、市市场监管局、市应急管理局、市公安局、市城管局、市人防办、市生态环境局、市卫健委、市消防救援支队等12个市直单位的意见建议。征求了市住建局所属单位、部门的意见建议。征求了市物业管理协会及河南开源、漯河嘉益等11家物业企业的意见建议。征求了社会意见建议。根据征求到的意见建议,对《条例(草案)》进行修改完善。

三、《条例(草案)》的主要依据

   (一)法律法规。《条例(草案)》依据的主要法律法规有《中华人民共和国民法典国务院物业管理条例》《河南省物业管理条例》建设 财政部住宅专项维修资金管理办法》等,同时,参照政策性文件主要是中共河南省委组织部 河南省住建厅《关于推进全省物业服务行业和物业服务企业党建全覆盖的通知豫建房2021203号)。

(二)借鉴先进地区立法经验。起草过程中,我们借鉴了北京、重庆、安徽、郑州、武汉、西安、太原、南京、许昌等省、市在物业管理立法中的先进经验和做法。

四、《条例(草案)》的主要内容

《条例(草案)》共七十五条,包括总则、业主及业主组织前期物业管理物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任、附则。现将主要内容分列如下

第一章,总则,共主要明确物业管理的基本原则、党建引领、保障机制、部门职责、部门协作等要求。一是明确物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律的原则(第条)。二是要求发挥党组织的战斗堡垒作用,构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系,建立居(村)民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业协调运行机制,形成社区治理合力(第四条)。三规定市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系,建立与物业管理工作相适应的保障机制。建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制(第条)。是理清部门监管职责,分别对市住房城乡建设主管部门、 发展改革、自然资源和规划、民政、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、人民防空、生态环境、卫生健康、消防救援机构以及街道办事处、乡镇人民政府等部门和单位的监督管理职责进行了细化明确(第,第七条)。

第二章,业主及业主组织,共十六主要在业主概念、业主权利及义务、业主大会筹备组组建、业主委员会的产生、备案及成员条件、业主委员会内部监督、党对业主委员会的领导、物业管理委员会等事项上进行明确和规定。一是规定房屋的所有权人为业主。已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主(第十一条)。二是明确业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务(第十二条)。三是规定物业管理区域达到成立业主大会法定条件的,建设单位应当在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交的七项文件资料(第十四条)。四是对首次业主大会筹备组申请、成立、人员组成及党员比例、筹备组长、筹备经费等进行规定(第十五条)。五是对业主委员会的产生及其成员应具备的七项条件进行规定(第十九条)。六是对成立后的业主委员会实行备案制度(第二十一条)。七是对业主委员会内部监督和加强党对业主委员会的领导进行规定(第二十四条)。八是对物业管理区域应当组建物业管理委员会的情形、物业管理委员会组成人员、主任进行规定(第二十六条)。

第三章,前期物业管理,共主要内容:一是对物业管理区域划定的原则、应当考虑的因素及备案进行规定(第二十七条,第二十八条)。二是对新建物业确定物业管理的时间及方式进行规定(第二十九条)。三是对商品房买卖合同中的物业服务内容进行规定(第三十条)。四是对承接物业前的共用部位、共用设施设备查验及备案进行规定(第三十一条,第三十二条)。五是对新建物业档案资料的移交时间、对象及内容进行规定(第三十三条)。六是对物业的保修责任进行规定(第三十四条)。七是对物业管理用房的配建、权属、用途以及位置、面积的记载和公示进行规定(第三十五条,第三十六条)

第四章,物业管理服务,共十二主要内容:一是明确业主对物业管理的选择权(第三十七条)。二是明确物业服务企业应具备的条件(第三十八条)。三是对物业服务合同的签订主体形式、内容及备案进行规定(第三十九条,第四十条)。四是对物业服务企业实行分类监管制度(第四十条)。五是对物业服务事项进行规定(第四十三条)。六是对物业费的催缴方式、业主拒不执行人民法院生效法律文书的法律后果、物业费调整、利用物业共用部位共用设施设备经营所得收益的分配进行规定(第四十四条)。七是对物业服务合同届满选聘物业服务企业的主体、方式以及业主大会未作出选聘决定的有关事项进行规定(第四十四条)。八是对物业服务企业退出物业管理区域的情形及移交义务进行规定(第四十六条)。八是对突发失管物业管理区域实行应急物业服务机制(第四十八条)

第五章,物业的使用和维护,共十二主要内容:一是物业管理区域内的十九项禁止行为、对违反禁止行为的劝阻及举报主体、处理主体以及业主合法权益受到侵害时的救济渠道进行规定(第四十九条)二是明确电梯维保单位对电梯的保养维护责任、物业服务企业对电梯维保的管理责任以及电梯报废处置等事宜(第五十条)。三是明确物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的使用要求(第五十一条)。四是对住宅装饰装修过程中业主的义务、物业服务企业的义务及禁止行为等进行规定。五是明确专项维修资金的缴存、使用、管理、监督等事项(第五十三条)。六是对物业共用部位、共用设施设备应急维修的条件、实施主体等进行规定(第五十五条)。七是明确物业服务企业在物业管理区域内的消防安全、电梯安全、突发自然灾害、公共卫生事件等主体责任(第五十六条,第五十七条,第五十九条)

第六章,法律责任,共十三条。主要内容:一是规定建设单位在物业管理区域达到成立业主大会条件时,不按时不如实提交有关文件资料的处罚标准(第六十二条)。二是规定建设单位不提供业主大会筹备费用的处罚标准(第六十三条)。三是规定建设单位未通过公开招标方式选聘物业服务企业的处罚标准(第六十四条)。四是规定物业服务企业未按照规定办理物业承接查验备案处罚标准(第六十五条)。五是规定建设单位前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前未按照规定移交相关资料、未按照国家规定履行保修责任的处罚标准和赔偿责任第六十六条,第六十七条)。六是规定物业服务企业未按规定进行物业服务合同备案以及更新、告知、公布物业项目负责人信息的处罚标准(第六十八条,第六十九条)。七是规定物业服务企业擅自挪用、侵占属于业主的公共收益的处罚标准第七十条)。八是规定物业服务企业未依法订立物业服务合同进入物业管理区域提供服务或者擅自撤离物业管理区域停止物业服务活动的处罚标准第七十一条)。九是规定物业服务企业未对电梯、消防设施、人防工程设施等设施设备和部位加强日常巡查和定期养护以及未采取必要的安全保障措施、防止建筑物的悬挂物发生脱落、坠落的处罚标准第七十三条

第七章,附则,共两条。主要内容:一是明确经济技术开发区、市城乡一体化示范区、西城区参照执行本条例(第七十四条)。二是规定本条例自通过之日起执行(第七十五条 )。

以上说明和《条例(草案)》,请予审

 

 

 

 

 

漯河市物业管理条例(草案)

(征求意见稿)                     

 

   

 

            第一章  总 则

  第二章  业主及业主组织

第三章  前期物业管理

第四章  物业管理服务

      第五章  物业的使用和维护

                    第六章  法律责任

                    第七章    

 

第一章   总 则

第一条【立法目的和依据】为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及相关主体合法权益,营造安全、和谐、文明、美好的人居环境,构建共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国民法典》国务院《物业管理条例》、河南省《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

第三条【基本原则】物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律的原则。

    第四条【体系机制】以党建为引领,发挥党组织的战斗堡垒作用,构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系,建立居(村)民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。     

第五条【政府职责】市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系,建立与物业管理工作相适应的保障机制,所需经费纳入同级财政预算建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平,推动物业服务向智能绿色方向发展

第六条【各级主管部门及相关职能部门职责】市住房城乡建设主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作具体履行下列职责:

(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;

 ()指导和监督本市物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

 (对物业招投标活动进行监督管理

 ()开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;

 ()实施监督管理的其他职责。

  县(区)物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:

 (一)贯彻执行物业管理相关法律法规、政策制度;

 (二)指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作;

 (三)处理物业管理中的投诉举报,调解物业管理中的矛盾纠纷;

(四)组织业主委员会、物业管理委员会、物业服务行业等相关人员进行业务培训;

 (五)监督辖区内物业服务企业遵守法律法规、履行物业服务合同;

(六)监督管理专项维修资金;

 ()实施监督管理的其他职责。

  发展改革、住房和城乡建设、自然资源和规划、民政、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、人民防空、生态环境、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理相关工作。

  第七条【街办乡镇政府物业管理职责】街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)、物业管理委员会,选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责,处理物业管理中的投诉举报,调解物业管理中的矛盾纠纷,协调物业管理与社区建设之间的关系。

社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

 县(区)人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

第八条【街办乡镇政府应对突发事件职责】抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实上级人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。

物业服务企业应当服从政府统一指挥,配合街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施,不得擅离职守。各级人民政府对物业服务企业在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。

业主委员会或者物业管理委员会应当依法落实政府的各项应急措施,积极开展自救。

    第九条【市物业协会职责】市物业管理行业协会应当加强行业自律,规范从业行为,调解行业纠纷,督促物业服务企业及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平,推动物业服务行业健康发展。

    市物业管理行业协会应当接受市物业管理行政主管部门的指导和监督。

第十条【市主管部门职责】市物业管理行政主管部门应当建立物业矛盾纠纷调解机制、成立调解机构、落实工作经费。

 

第二章  业主及业主组织

 

第十【业主概念】房屋的所有权人为业主。 

已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

第十二条【业主权利义务】业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当采用书面形式。

业主转让建筑物内住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第十三条【成立业主大会的区域】一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

第十四条【建设单位提供业主大会资料及时间】物业管理区域达到成立业主大会法定条件的,建设单位应当在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交下列文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)业主名册;

  (三)房屋及建筑物面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责,不得隐匿、篡改、伪造。 

第十五条【首次业主大会筹备组及经费】符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成,人数为七至十一人单数(党员比例不少于二分之一),其中业主代表人数比例不少于二分之一;筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府确定;业主代表资格参照适用本条例第十九条有关业主委员会成员资格的规定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。 

新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;老旧小区首次业主大会会议的筹备经费,由县(区)人民政府承担。

第十六条【首次业主大会筹备组职责】首次业主大会筹备组及业主大会依法履行职责。

筹备组应当自成立之日起三日内,将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域内显著位置公布,公布时间不少于七日。

    第十七条【业主大会定期临时会议】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会会议。

街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会会议。

第十八条【业主大会不按规定召开会议的救济】业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

第十九条【业主委员会成员条件】业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

(一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;

(四)具有一定的组织能力和履职时间;

(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业无直接利害关系;

(六)业主委员会成员只能在一个物业管理区域内任职。

第二十条【业主委员会组成及任期】业主委员会由主任、副主任及委员组成,人数五至十一人单数,其中党员人数比例不少于二分之一,每届任期不超过五年,可以连选连任。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

第二十一条【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县(区)人民政府物业管理主管部门。

第二十二条【业主委员会职责及集体辞职或违法违规的救济】业主委员会应当依法履职,依法换届并依法移交所保管财物。

业主委员会成员集体辞职的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

业主委员会有下列情形之一的,经指出拒不改正,县物业管理主管部门应当责令其即时解散,由所在地街道办事处乡镇人民政府协助业主组织召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会:

(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;

(二)严重影响社区安定和社会稳定的。

第二十三条【业主委员会成员职务空缺的救济】业主委员会组成人员应当依法履职。业主委员会组成人员职务在任期内依法终止或罢免的,应当自终止或罢免之日起三日内将其保管的财物移交给业主委员会。

业主委员会成员出现空缺的,应当及时按照业主委员会产生办法完成增补。业主委员会成员人数不足总数的二分之一时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

第二十四条【业主委员会内部监督】业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,建立业主委员会成员负面清单,并履行业主大会赋予的其他职责。

鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员。

物业管理区域成立党组织的,鼓励党组织负责人通过法定程序担任物业管理区域业委会主任。鼓励社区居(村)民委员会党组织、物业服务企业党组织,物业管理区域党组织成员相互融合、相互促进,打造红色物业管理服务体系。

第二十五条【物业管理委员会及其成立】除业主自行管理外,物业管理区域有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会,作为承担业主委员会职责的临时机构:

(一)未达到成立业主大会条件的;

(二)达到成立业主大会条件但未能自行成立,经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的;

(三)未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项,推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起自行解散。

物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第二十六条【物业管理委员会组成】物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会的代表组成。

物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一,由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居(村)民委员会的代表担任。

街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十个工作日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公布。

 

第三章  前期物业管理

 

第二十七条【物业管理区域划分】物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

    物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。 

第二十八条【新建物业的物业管理区域备案】新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(区)物业管理主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

已投入使用但尚未划定物业管理区域的,由物业所在地县(区)物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。 

第二十九条【新建物业的物业管理招投标】建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,应当按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。

第三十条【物业服务合同作为商品房买卖合同的附件  建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。

第三十一条承接新建物业前查验共用部位共用设施设备承接新建物业前,物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。

物业承接查验应当邀请县(区)物业管理主管部门、业主代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

第三十二条【物业承接查验备案物业服务企业应当自物业交接后三十日内,向物业所在地县(区)物业管理主管部门办理备案手续。备案应当提供如下资料:

(一)物业承接查验协议;

(二)建设单位移交资料清单;

(三)查验记录;

(四)交接记录;

(五)其他承接查验有关的文件。

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。

物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。

第三十三条【建设单位移交物业档案】前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府移交物业档案。

物业档案包括下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防设施系统图及平面布置图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明;

(五)物业管理所必需的业主清册等其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

第三十四条【建设单位物业保修责任】  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标问题。

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

第三十五条【物业管理用房权属及用途】物业管理用房按照规定由建设单位配置,其产权属于业主共有。物业管理用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房。

第三十六条建设工程规划许可证公示物业管理用房信息】城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

 

第四章  物业管理服务

 

第三十七条【业主的物业管理选择权】业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理物业;委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当依法选定一个物业服务企业提供物业服务。

第三十八条提供物业服务的企业的条件接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力,有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

第三十九条物业服务合同签订业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务企业签订书面合同,就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任、业主管理公约等内容进行约定。

第四十条物业服务合同备案物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将服务合同报送物业所在地县(区)物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第四十物业项目负责人告知物业服务企业确定或者更换物业项目负责人的,应当于确定或者更换之日通过信用信息平台更新相关信息,书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,并予以公

物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

第四十物业服务企业分类监管物业管理行政主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度。具体办法由市物业管理行政主管部门制定。

第四十三条物业服务内容物业服务事项可以包括以下内容:物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、美化绿化、消防安全管理服务;物业管理区域公共秩序维护;车辆停放及场地管理;物业维修、更新、改造和养护的账务管理;物业档案资料的保管;双方约定的其他服务事项。

第四十四条物业费交纳、追缴及调整业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳;拒不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

 物业服务收费项目、标准以及收费方式,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并由业主大会决定;未成立业主大会的,由符合法律规定比例的业主表决通过,并将表决结果公告三十日以上。

利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值,属于业主共有应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用               

第四十五条物业服务合同届满的处理业主委员会应当在物业服务合同期限届满前九十日组织召开业主大会,决定选聘物业服务企业。业主大会应当采用招投标方式选聘物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满前九十日书面告知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外,同时报告街道办事处、乡镇人民政府。

物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但应当提前六十日书面告知另一方当事人,并报街道办事处、乡镇人民政府。

第四十六条物业服务企业退出业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

(二)移交物业承接查验的有关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四十七条【业主自行管理小区明确的事项】业主对小区物业实施自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

实施自行管理的小区,应当主动接受街道办事处、乡镇人民政府的指导监督。

无物业管理的老旧小区由街道办事处、乡镇人民政府采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务

第四十八条物业管理区域突发失管状态的处置建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务企业,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务企业,协调新物业服务企业和应急物业服务企业做好交接。

 

第五章  物业的使用和维护

 

第四十九条物业管理区域禁止行为业主、物业使用人、物业服务企业应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定,按照规划用途安全、合理使用物业。

 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台等改为卫生间、厨房或其他用途,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室和书房的上方;

(三)侵占、损坏共用部位、共用设施设备,损坏、挪用、埋压、圈占、遮挡或者擅自拆除、停用消防设施、器材;

(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(五)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观、改变消防或结构、占用消火间距、私挖地下空间;

(六)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、 放射性等危险物品;

(七)擅自架设电线、电缆;

(八)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

(九)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

(十)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天 焚烧杂物;

(十一)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

(十二)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼 道、门厅、电缆井内堆放杂物;

(十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、 生产加工、歌舞娱乐等经营活动;

(十五)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

(十六)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备;

(十七)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;

(十八)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(十九)法律、法规和业主公约或者管理规约(临时管理规约)禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、 业主委员会、物业管理委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。 

第五十条电梯维护保养电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,通知电梯维护保养单位及时维修,电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患, 无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的, 物业服务企业应当及时公示并报告业主,积极协调办理报废事宜。

第五十一条物业管理区域车位、车库使用物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要,出售或出租给本物业管理区域内的业主。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

第五十二条住宅装饰装修管理业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

已经办理登记的,物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料,不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。

物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人应当负责修复和赔偿。

第五十三条专项维修资金归属及缴存专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

业主应当按照规定足额缴存专项维修资金。不动产登记机构在进行商品房买卖合同备案、不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴存情况,未按规定缴存专项维修资金的,不得办理商品房买卖合同备案、不动产权登记。

尚未售出的房屋,由房地产开发建设单位在办理不动产首次登记前作为业主缴存。

第五十四条专项维修资金使用物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经相关业主同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。

第五十五条共用部位、共用设施设备应急维修物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,业主委员会或物业服务企业应当立即组织应急维修,并同步完善相关应急使用手续:

(一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;

(二)屋面、外墙渗漏严重的;

(三)楼体外墙墙面有脱落危险的;

(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(五)公共护栏(围)破损严重的;

(六)其他紧急情况。

业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照前款规定执行。

第五十六条物业管理区域公共秩序维护及安全防范   物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯、地下停车场、配电房等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。

第五十七条物业管理区域突发事件处置物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,组建应急抢险队伍,对突发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电、供气、电梯及消防安全事故,人防工程安全事故、物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定,并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

第五十八条物业管理区域充电设施增设物业服务区域内未设置车辆集中充电设施,或者车辆集中充电设施不能满足业主生活需求的,在不影响道路通行和消防安全的前提下,物业服务企业可以依法在业主共有部分增设车辆集中充电设施。

安装使用充电设施应当符合消防、用电等安全技术标准。依照规定需经有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

第五十九条物业管理区域易发生安全风险的设施设备和部位管理物业服务企业应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、人防工程设备设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第六十条建筑物专有部分存在安全隐患 危及公共利益或者他人合法权益的处置建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主委员会、物业管理委员会同意,或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,县(区)住房城乡建设主管部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,县(区)人民政府可以责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

 

第六章 法律责任

 

第六十一条【转致条款】违反本条例规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。

第六十不如期提交或隐匿、篡改、伪造有关文件资料违反本条例第十四条规定,建设单位不如期提交或隐匿、篡改、伪造有关文件资料的,由县(区)物业管理主管部门责令改正,并由城市管理综合执法部门处十万元以上二十万元以下罚款

第六十提供筹备费用违反本条例第十五条第三款规定,建设单位不提供筹备费用的,县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期未改正的由城市管理综合执法部门处五万元以上十五万元以下罚款。

第六十未通过公开招标方式选聘物业服务企业 违反本条例第二十条规定建设单位未通过公开招标方式选聘物业服务企业,由县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期未改正的由城市管理综合执法部门处十万元以下罚款。

第六十五条未按照规定办理物业承接查验备案违反本条例第三十二条规定,物业服务企业未按照规定办理物业承接查验备案的,县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期未改正的由城市管理综合执法部门处一万元以上十万元以下罚款。

第六十未按照规定移交资料违反本条例第三十三条规定,建设单位未按照规定移交资料的,县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期未改正的由城市管理综合执法部门处一万元以上十万元以下罚款。

第六十七条不履行保修责任或者不及时解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备不达标违反本条例第三十条规定,建设单位不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的,由县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期未改正的由城市管理综合执法部门十万元以上十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十未按规定备案违反本条例第四十条规定,物业服务企业未按规定备案的,县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期未改正的由城市管理综合执法部门处五千元以上一万元以下的罚款。

第六十未按规定更新、告知、公布违反本条例第四十第一款规定,物业服务企业未按照规定更新、告知、公布的,县(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由城市管理综合执法部门处一万元以上三万元以下罚款。

十条擅自挪用、侵占公共收益违反本条例第四十四条第款规定,物业服务企业擅自挪用、侵占公共收益的,由城市管理综合执法部门责令退还,有违法所得的,没收违法所得,可以并处挪用、侵占金额二倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十未依法订立物业服务合同进入物业管理区域提供服务或者擅自撤离物业管理区域违反本条例第四十条规定,物业服务企业未依法订立物业服务合同进入物业管理区域提供服务或者擅自撤离物业管理区域,停止物业服务活动的,由县(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期改正的,由城市管理综合执法部门处五万元以上十万元以下罚款

第七十物业服务企业未制定安全防范应急预案  违反本条例第五十七条规定,物业服务企业未制定安全防范应急预案的,县(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由城市管理综合执法部门处一万元以上十万元以下罚款。

第七十对物业管理区域内的电梯、消防设施、人防工程设备设施等设施设备和部位加强日常巡查和定期养护 物业服务企业违反本条例第五十九条规定,县(区)物业管理主管部门责令限期改正逾期改正的,由城市管理综合执法部门处二万元以上五万元以下的罚款。

 

 第七章    

 

第七十四条【功能区参照执行】漯河市经济技术开发区、漯河市城乡一体化示范区、漯河市西城区管委会参照本条例关于县(区)人民政府的规定,负责本辖区的物业管理工作。

第七十五条【施行时间】本条例自2022年  年  月起施行。

编辑:[漯河市人民政府]

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